Interview mit unseren Retail-Spezialisten Alexandra Meyder-Cyrus und Michael Bünnagel, beide Co-Heads Retail & Center Management bei Apleona Real Estate Management, in der Expo-Real-Ausgabe des Handelsimmobilien Report.
Lesen Sie das vollständige Interview hier:
„Veränderung gehört im Einzelhandel dazu“
Gespräch mit Michael Bünnagel, Co-Head of Retail & Center Management sowie Alexandra Meyder-Cyrus, Co-Head of Retail & Center Management bei Apleona Real Estate Management, über die neue Struktur der Sparte, die Einordnung in die Gruppe, die Erweiterung des Tätigkeits-Spektrums, die geringe Mitarbeiter-Fluktuation, den Einzelhandel im Zeitalter der Digitalisierung und den Immobilien-Boom.
Handelsimmobilien Report: Wie ist die Sparte Retail & Center-Management organisatorisch innerhalb der Apleona- Gruppe eingeordnet?
Alexandra Meyder-Cyrus: Unsere Leistungen für Handelsimmobilien, konkret das kaufmännische und technische Property Management, das Center-Management und das Retail Consulting sind im Bereich Retail & Center Management gebündelt. Dieser Bereich gehört zum Geschäftsfeld Real Estate Management der Apleona Gruppe.
HIR: Wie sieht die personelle Struktur im Retail & Center-Management aus?
Meyder-Cyrus: Wir haben im Bereich Retail & Center Management eine schlanke Struktur. Den Co-Heads, also Michael Bünnagel und mir, die direkt an die Geschäftsführung berichten, sind die Leiter des kaufmännischen Property Management und des operativen Center Managements unterstellt, die jeweils die operativen Ebenen leiten.
HIR: Wie ist der Bereich Retail & Center Management strukturiert und wie groß ist der Mitarbeiterstab im Retail- Bereich? Wie viele Niederlassungen hat Apleona Real Estate Management, die auch Retail betreuen?
Michael Bünnagel: Im Bereich Retail & Center Management haben wir ein zentrales Team in Düsseldorf, durch das alle kaufmännischen Funktionen abgedeckt werden. Unsere Center-Management-Teams, bestehend aus dem Center Manager, dem Property Manager Technik und dem Support-Center-Management, haben ihre jeweiligen Standorte direkt im Center. In unserem Bereich arbeiten zurzeit 53 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, 17 davon in der Zentrale in Düsseldorf und 36 verteilt an 14 Center-Standorten bundesweit.
HIR: Wie hat sich das Arbeitsgebiet Ihres Unternehmens heute geändert?
Bünnagel: Das Arbeitsgebiet hat sich auf Grund der Anforderungen auf dem Markt noch einmal erweitert. Neben den klassischen Shopping-Centern haben sich in Deutschland mehr und mehr Fachmarktzentren etabliert – ein für uns interessantes Arbeitsfeld, das wir seit 2015 in unserem Leistungsspektrum berücksichtigen. Inzwischen arbeiten wir in diesem Gebiet auf Kundenseite mit zwei großen Fondsgesellschaften zusammen. Je nach Standort und Größe benötigen auch die Fachmarktzentren ein Center- Management.
Insgesamt betreuen wir ein Volumen von fast einer Million Quadratmeter Handelsfläche bundesweit. Davon entfallen ca. 450 000 Quadratmeter auf Shopping-Center und 550 000 Quadratmeter auf Fachmarktzentren sowie Retail-Standorte. Allein in diesem Jahr hat sich unser Portfolio durch Neuaufträge um 400 000 Quadratmeter vergrößert.
HIR: Können Sie einige namhafte Objekte nennen?
Bünnagel: Die meisten Center, die wir betreuen, sind schon seit vielen Jahren in unserem Management. Dazu gehören das Stadtcenter in Düren und die Schlössle Galerie in Pforzheim. Auch die Neumarkt Galerie in Köln sowie die Rhein Berg Galerie in Bergisch Gladbach gehören zu unseren Referenzobjekten. Was uns besonders freut: Wir haben viele Objektverkäufe begleitet und konnten im Anschluss die neuen Eigentümer von uns überzeugen und als Kunden gewinnen.
HIR: Welche Vorteile bringt die Erweiterung des Tätigkeitsbereichs und wie fangen Sie das personell auf?
Meyder-Cyrus: Der Shopping-Center-Bereich wird nicht mehr dramatisch wachsen. Mit der Erweiterung unserer Leistungen für Fachmarktzentren konnten wir uns erfolgreich ein weiteres Standbein aufbauen. Unser Team ist in den vergangenen Jahren nicht nur gewachsen, auch die Entwicklungsmöglichkeiten für unsere Mitarbeiter sind damit noch vielfältiger geworden. Die Mitarbeiter-Fluktuation in unserem Bereich ist sehr gering, das freut uns natürlich und ist uns auch mit Blick auf unsere Kunden, denen wir Verlässlichkeit und konstante Ansprechpartner bieten wollen, sehr wichtig.
HIR: Was ist bei Handelsimmobilien in Ihrem Tätigkeitsbereich heute das dominierende Thema? Revitalisierung? Neue Konzepte?
Bünnagel: Wie Sie sicherlich auch beobachten, geht die Anzahl der neuen Projektentwicklungen von Shopping-Centern in Deutschland zurück. Die meisten bestehenden Center haben ein Alter von 8 bis 15 Jahren und älter. Hier wird es ganz klar eine weiter steigende Nachfrage in den Bereichen Modernisierung und Neuausrichtung von Shopping-Centern geben. Auf diesen Bedarf und die damit verbundenen Aufgaben haben wir uns eingestellt und den Bereich Retail Consulting neu aufgestellt. Neben Standortanalysen bieten wir auch Konzepte für die Repositionierung bzw. für die Revitalisierung von Centern an.
HIR: Wie stehen Ihre Kunden resp. die Eigentümer der Objekte zu diesem Thema? Wie groß ist die Bereitschaft in Bestandsimmobilien zu investieren?
Bünnagel: Natürlich geben unsere Auftraggeber Budgets für kostenintensive Revitalisierungen nicht einfach so, sondern erst nach sorgfältiger Prüfung, frei. Wir managen im Regelfall ein Center über viele Jahre hinweg. Uns ist es dabei ein großes Anliegen, dass das Shopping-Center permanent auf dem aktuellen Stand gehalten wird. Aber auch den Eigentümern ist bewusst, dass ein Center nach etwa 10 Jahren einer Modernisierung unterzogen werden muss.
Das wird in Zusammenarbeit mit uns geplant. Unsere Auftraggeber wissen natürlich auch, dass sie sich mit ihren Centern in einem permanenten Wettbewerb mit anderen Center-Standorten befinden. Unsere Besucher und Kunden in den Centern sind inzwischen sehr anspruchsvoll, so dass man Einiges dafür tun muss, damit sie ins Center kommen. Aber das war im Handel schon immer so.
HIR: Handelsimmobilien werden nicht zuletzt wegen der Online-Konkurrenz heute kritischer gesehen. Was spricht aus Ihrer Sicht für Handelsimmobilien im allgemeinen und Shopping-Center im Besonderen?
Bünnagel: Den Online-Handel kann man nicht wegdiskutieren. Er ist Teil der Handelslandschaft und wird weiter wachsen. Wir sind aber sicher, dass die Akzeptanz auch ihre Grenzen hat und Kunden weiterhin auch stationär einkaufen möchten. Für uns und unsere Auftraggeber bedeutet das: Die Center müssen noch viel stärker analysiert und auf die richtige Kundenklientel zugeschnitten werden. Shopping Center werden in Zukunft deshalb noch viel mehr Orte sein, an dem sich die Menschen real treffen und kommunizieren, Waren in die Hand nehmen, das Essen riechen und schmecken, von der Dekoration angesprochen oder gar verzaubert werden. Das kann das Internet nämlich nicht bieten!
Wir sind davon überzeugt, dass Menschen auch zukünftig das Bedürfnis haben werden, sich mit anderen Menschen zu treffen und gemeinsam zu shoppen. Und wir können für dieses Bedürfnis die ideale Umgebung schaffen.
HIR: Der Immobilien-Boom dauert jetzt schon sehr lange. In welcher Phase schätzen Sie den Markt derzeit?
Meyder-Cyrus: Das ist schwierig zu sagen. Aus unserer Sicht werden für das ein oder andere Objekt zu hohe Preise gezahlt. Aber wir sehen gleichzeitig auch, dass Objekte vor dem Kauf sehr genau geprüft werden und die Ankäufe mit Augenmaß erfolgen.
